Испания ужесточает правила работы мелких инвесторов на рынке аренды жилья

Спустя тринадцать месяцев после того, как законопроект о жилье поступил на обсуждение в испанский парламент, но как раз к местным выборам в мае, правительство собрало парламентское большинство для принятия законопроекта о жилье, который в значительной степени вмешивается в рынок, особенно в рынок аренды, и защищает арендаторов и сквоттеров за счет арендодателей.

Правительство ничего не сообщило, кроме того, что было достигнуто "принципиальное соглашение" с партиями меньшинства ERC и Bildu (от сепаратистских каталонских и баскских левых сил соответственно), хотя министр правительства Ионе Беларра (от жестко левой партии Podemos в правящей коалиции) заявил, что "это большое достижение после трех лет работы - начать гарантировать права на жилье и пресечь деятельность спекулянтов". По мнению "Подемос", любой, кто инвестирует в жилье с целью получения прибыли, является злостным спекулянтом.

Парламентским представителям ERC и Bildu оставалось объяснить, какие новые меры они выторговали в обмен на свою поддержку. Исходя из их сегодняшних заявлений, кажется, что окончательный законопроект, который будет направлен на утверждение в парламент, будет содержать следующие нововведения:

Ежегодное повышение арендной платы по всем существующим договорам аренды по всей стране будет ограничено 3% в 2024 году, по сравнению с 2% "временной чрезвычайной" мерой, введенной в апреле 2022 года в ответ на вторжение Путина в Украину и стремительный рост инфляции. Как и следовало ожидать, "временное" смягчение роста платы для арендаторов теперь стало постоянным. Справедливости ради стоит сказать что инфляция в Испании остается низкой, 3% в этом году
С начала 2025 года все ежегодные повышения арендной платы будут определяться новым индексом цен, который всегда будет ниже ИПЦ. Это фактически означает, что арендная плата будет снижаться каждый год в реальном выражении до тех пор, пока это положение не будет пересмотрено или отменено.
По усмотрению автономных регионов, "крупные арендодатели" могут быть переклассифицированы как компании и частные лица, владеющие пятью или более объектами недвижимости, по сравнению с нынешним количеством в десять или более объектов. Являются ли люди, владеющие пятью объектами аренды, общая стоимость которых может составлять 500 000 евро или меньше (примерно цена одной новой квартиры в Барселоне), крупными домовладельцами? Теперь являются. На "крупных арендодателей" распространяются более жесткие ограничения и обязательства, чем на других арендодателей.
"Крупные арендодатели" будут ограничены индексом контроля арендной платы при заключении новых договоров аренды в районах, классифицированных как "напряженные" рынки жилья.
Для других арендодателей цены на аренду жилья на "напряженных" рынках будут заморожены, и будут предложены некоторые фискальные стимулы, если они снизят цену новых договоров аренды.
Расходы агентства по аренде жилья в будущем будет оплачивать арендодатель, а не арендатор, как это было традиционно.
Выселение будет затруднено, займет больше времени (два года и более) и значительно увеличит расходы арендодателей.

Критика с обеих сторон

Критики говорят, что законопроект будет препятствовать инвестициям в арендное жилье, благоприятствовать постоянным арендаторам в ущерб новым, поощрять людей оставаться на месте (препятствовать мобильности) и сокращать возможности выбора жилья для наименее обеспеченных слоев населения в отсутствие какого-либо значимого уровня социального жилья. В Испании один из самых низких уровней социального жилья в Европе.

Жилищные активисты разочарованы, поскольку, по их мнению, законопроект не заходит достаточно далеко. Они хотят, чтобы частное арендное жилье было полностью национализировано (принадлежит и финансируется частным сектором, но контролируется и используется государством).

В законопроекте о жилье, который теперь будет вынесен на окончательное голосование в парламенте, ничего не говорится об увеличении количества арендного жилья на рынке или об инвестициях в доступное жилье, что является единственной мерой, которая позволит улучшить доступ к жилью. Что касается этого законопроекта о жилье, то законы спроса и предложения не применимы к испанскому жилью.

Нам придется подождать и посмотреть текст окончательного варианта законопроекта, и похоже, что ждать придется недолго. Левые партии, пообещавшие свою поддержку в обмен на меры, которые найдут отклик у их избирателей, захотят принять законопроект к местным выборам в конце мая. Политическая оппозиция утверждает, что этот законопроект больше направлен на то, чтобы мотивировать левые голоса путем избиения владельцев недвижимости, чем на решение жилищного кризиса.

Каким бы ни был окончательный вариант нового испанского "Ley de Vivienda" или "Закона о жилье", он не окажет прямого влияния на иностранцев, покупающих вторые дома в Испании. Однако он исказит рынок, в частности, рынок аренды, и сделает жилье еще более проблематичным для растущего числа людей. Это сулит Испании проблемы в будущем, но в краткосрочной перспективе это четкий сигнал для иностранного и местного капитала избегать испанского жилья, кроме чисто личных нужд, таких как покупка дома или второго дома для личного пользования.