Иностранный агент (taxfree) wrote,
Иностранный агент
taxfree

Categories:

Обзор московской недвижимости - обновление

Поговорим о ценах и обновлении индикаторов по московской недвижимости. Почему именно московской? Потому, что во первых нет приемлимой аналитики и индикаторов по другим городам с историей хотя бы за последние 20 лет, а вторых потому, что наиболее ликвидный российский рынок недвижимости, по которому можно делать выводы о состоянии рынка есть лишь в Москве и паре других российских миллионников. Все остальные города это рынок крайне тонкий, отслеживать его не имеет никакого смысла, так как цены неликвидных рынков не имеют значения для прогнозирования, да и они сами большей частью ориентируются на московский рынок.  В принципе невозможна ситуация, когда цены в Москве будут падать, а в каком нибудь Тагиле расти.

Сначала график цен в рублях с 2000 года Он доступен только с 2000 года, но может это и неплохо. Налицо сильная волна роста в виде импульса с весны 2000 года, восстановление экномики после кризиса 1998 года - так называемые путинские тучные годы взвинтило цены на недвижимость в всей России. Цены тогда могли удваиваться всего за пара лет. Моя квартира купленная в 2001 году за 26.000USD на пике цен стоила 250,000 USD а сейчас 180.000 USD То есть почти в 10 раз больше чем на момент покупки
Бычий рынок закончился в 2008 - 2010 году вместе с концом путинских тучных лет и с тех пор цены росли только в рублях. Тем не менее, на пике девальвации в 2014 - 2016 годах мы увидели новые максимумы рублевых цен и скорее всего они будут перебиты еще раз, но совсем недалеко, так как волна III синяя на графике вверху не может быть самой короткой Ее длина составляте почти 100,000 рублей, занчит цены не превысят 270,000 рублей за метр, а скорее всего максимум будет в районе 230,000 - 250,000 рублей за метр. После этого они снизятся снова в 180 - 200 тысяч рублей за метр московской недвижимости.
Что с ценами в валюте? Вообще я не очень понимаю народ, который интересуется ценами в рублях. Как может выступать мерилом ценности что то, что падало  в цене за 22 года в 14 раз? Я говорю раз, а не процентов. Так как в 1998 году доллар стоил 6 рублей а в 2016 доходил до 86 А сейчас стоит 75 рублей. Поэтому гораздо интереснее, что будет с ценами в валюте
Здесь нам доступны данные прямо с 1991 года - времени новейшей истории России. налицо полный импульс с 1991 года с концом в 2008 году. С растянутой 3 волной - все как надо. Здесь четко видно, когда именно закончились тучные годы, и ясно почему - в это же время был и пик нефтяных цен. С тех пор началась коррекция, которая к 2016 году на пике девальвации рубля сделала минимум коррекции на уровне примерно 2300 USD за квадрат. Казалось бы для коррекции этого достаточно, есть три волны, и вроде бы должен быть снова рост. Так да не так. У нас есть импульс который длился 18 лет. Коррекции обычно длятся больше - а прошло всего 12 лет. Это значит, что не стоит ожидать роста цен. Коррекция продлится еще лет 10. И движение с 2016 года говорит об этом. В нем нет импульса. Горизонтальная коррекция означает новый минимум цен, а значит новую девальвацию рубля


Возможно она примет горизонтальный вид типа треугольника, но скорее всего минимум цен в 2300 usd за метр будет обновлен и целью является волна iv в волне 3 первого импульса - это около 1800 - 1900 usd за метр. Вот этих цен следует ожидать и там покупать квартиры. То что цены будут падать свидетельствует пессимизм на рынке - индекс ожиданий остановил свой рост в второй половине 2018го - показал более низкий пик в начале 2019го и стех пор постепенно падает. Индекс ожиданий это сентимент на рынке, и в отличие от фондового рынка довольно точно предсказывает поведение цен




По крайней мере перед кризисом 2008 года ожидания стали падать за несколько лет до самого события




Очень интересен индекс расслоения жилья - то есть отношение дорогого жилья к дешевому. Тут видно что с 2014 года дешевое жилье стало быстро дешеветь, в то время как дорогое нет. То есть в момент кризиса бедные нищали быстрее, в то время как богатые совсем нет


Итого, я думаю что рублевые цены сделают еще один хай, в то время как валютные сделают перелой. Скорее всего финальная а затем будут флетить до начала активного роста цен на сырье. Скорее всего при существующей системе экономики и политическом устройстве в стране не стоит ожидать начала нового витка роста цен. До конца 20х я этого не ожидаю.

Tags: недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

promo taxfree may 18, 2014 10:25
Buy for 70 tokens
Этот пост будет всегда висеть вверху чтобы можно было сравнить развитие страны с данным прогнозом. Прогноз дан 18 мая 2014 года Многие слышали о волновой теории Ральфа Эллиотта. Для тех кто не слышал - поясню, это в некотором смысле математическая или поведенческая теория, которая описывает…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 114 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
ты щитаешь что ниже 1800 ЮСД цена не уйдет? те не стоит мне ждать 500 евро за квадрат на вторичке в питере?

taxfree

August 25 2020, 12:08:47 UTC 2 months ago Edited:  August 25 2020, 12:09:43 UTC

ну маловероятно я думаю. Ну и учти - это цены Москвы. На дне цен в Питере цены были 250 - 280 usd за метр. Маловероятно что они опустятся менее чем в 2 раза больше.

rus_unordnung

2 months ago

dobriy_eh

August 25 2020, 12:11:01 UTC 2 months ago Edited:  August 25 2020, 12:11:43 UTC

Ну в принципе так же жду.
Только есть момент неточности: дорогая и дешёвая недаижка . Дорогая не падала в цене в объявлениях, но были дисконты на сделках.
Дешёвая тупо продавалась по цене объявлений или (если завысили) не продавалась вовсе.
Я когда смотрел себе, то условно при бюджете 15+ млн можно было смотреть до 18, тк торговались. А при бюджете 5.3 смотреть дороже 5,5 смысла нет
А знакомые смотрели за 60. И говорили что при таком бюджете можно смело смотреть до 120
там эта... йулю тимошенко к ивл подключили

ДЕНЕЖНЫЕ ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ
В дополнение к нашему ночному посту https://t.me/russianmacro/8411 вот такие картинки, показывающие динамику доходов населения в разбивке по компонентам.
Эти графики очень наглядно демонстрируют, кто в наибольшей степени пострадал в этот кризис. В первую очередь, предприниматели, чьи доходы рухнули почти что на 42% гг в номинальном выражении. Сокращаются и доходы от собственности (это в первую очередь эффект от снижения ставок по депозитам в банках). Но на макроуровне доходы очень хорошо поддерживаются увеличением социальных выплат, а также динамикой зарплат, прежде всего, в госсекторе и в госкомпаниях. Для минимизации внутриполитических рисков это очень благоприятная ситуация для власти. Но лишь до тех пор, пока в казне есть деньги…
Выборы проведём-и снова под домашний арест население! Добьём буржуев!
от спасибо
Настало время охуительных историй

В Минздраве тем временем предположили, что неизвестные вещества Навальному могли ввести уже при транспортировке в Берлин. Такую версию ТАСС озвучил главный внештатный специалист министерства по анестезиологии-реанимации Игорь Молчанов.

«У отравления ингибиторами холинэстеразы настолько яркая клиника - это бронхорея, возбуждение, потливость, узкие зрачки и так далее. Ее знает любой практикующий врач, который закончил медицинский институт, а уж для анестезиолога-реаниматолога это классика. Не заподозрить это при поступлении такого пациента в учреждение малореально», - пояснил он.

По словам Молчанова, во время транспортировки Навального в Берлин могли применяться препараты, способные дать похожие результаты анализов, как при отравлении ингибиторами холинестеразы.
«Они же обследуют пациента после того, как он какое-то время провел в реанимационном отделении, получал кучу препаратов и транспортировался - на этом этапе тоже вводится куча препаратов похожих, которые могут давать похожие следы», - добавил он.

https://www.finanz.ru/novosti/aktsii/rossiyskie-vrachi-zaverili-kreml-chto-u-nemcev-net-dokazatelstv-otravleniya-navalnogo-1029531309
помнишь как они плодили версии кто сбил малазийский боинг? Все повторяется.

m777m777

2 months ago

kiamotor

1 month ago

a_vas

2 months ago

а Ты продал свою за 180 то?))
Нет не успел. В декабре 19го из за того что не работал сервис выдачи справок.

aleksanderspb

2 months ago

taxfree

2 months ago

На графике форма "пузыря". Пузыри же сдуваются на 80% от пика. Пик был ~6000 USD, минус 80% = ~1200 USD/кв м. Нет?
1200 или 1800 имхо недалеко
Бред.
ишшо какой!
Второй день подряд белорусские банки готовы покупать валюту по более высоким ценам, чем были зафиксированы в результате торгов на БВФБ.
Это значит, что на данный момент только избранные имеют доступ к покупке валюты на бирже.
Следовательно, в данный момент возрождается коррупционная схема из 1990-ых и 2011 года:
избранные дельцы (при содействии чиновников рангом не ниже министров) покупают валюту у государственных предприятий - экспортеров по биржевой цене и продают ее банкам (которые находятся в отчаянном положении).

Беларусь как "трейлер" к России. Валюту продают только ту что сдали. У гос. банка свой курс.
Интересно узнать по какому курсу выдают долларовые вклады?

taxfree

2 months ago

m777m777

2 months ago

У московской недвиги одна неозвученная проблема
Москали занимаются освоением нефтедолларов
Когда поток иссякнет, многочисленные Рога и копыта будут вынуждены закрыться
Чем займутся потомственные и свежие москвичи?
Будет один тренд - продать московскую недвигу и вернуться в свой Мухосранск, чтобы жить на разницу
Вот тогда начнется веселуха
Или не в мухосранск
Упав до дна легче подеиматься

mrandytucker

1 month ago

novodvorskival

2 months ago

М@жор

2 months ago

novodvorskival

1 month ago

М@жор

1 month ago

mrandytucker

1 month ago

novodvorskival

1 month ago

mrandytucker

1 month ago

novodvorskival

1 month ago

Все же понимают, что эта история с эпидемией сродни подводному землетрясению и нас еще с высокой вероятностью накроет цунами году так в 22.
совсем не все понимают

mecsiga

2 months ago

tengri_spirit

August 25 2020, 15:42:33 UTC 2 months ago Edited:  August 25 2020, 15:48:05 UTC

Пасиб!

Имхо, в последнем графике рост расслоения с 2.2 до 2.7 вызван тем, что многие объекты недвиги
были фактически выкинуты из рынка, продавцы заморозили цену в валюте во время девала и пост-девала - мол, обойдется все, переждем:



Подержали цену продавцы да смекнули, что игнорить рынок - не самая лучшая стратегия, время-то идет. Вот и пошла цена вниз.

У нас прост та же картина была, я как раз покупал такой объект в 2018, продавец сам рассказал что держал цену пару лет, потом снял объявление. Потом таки решил продавать по "рыночной цене".

Цены на недвигу в петрократиях напрямую связаны с нефтью, а углеводородица к Пыне задом повернулась.

novodvorskival

August 25 2020, 16:02:53 UTC 2 months ago Edited:  August 25 2020, 16:03:29 UTC

дя Паш, спасибо за обзор !
а какие сроки ( период), когда тобишь ждать лоёв в долларе за квадраты ?

и ещё, не по теме, но всегд интересно- бакс уверенно закрепился выше 75.
75,4 прямо сейчас на вечерке торгуется
ты давеча говорил что если будет по 75, то будет и по 78. это действителтно так ?
ждать вскоре 78 за зелёный или выйти ? нужно в рубли немного перевернуть.
Как только доллар будет стоить 110—120

sabir_bulgarson

2 months ago

arya1975

2 months ago

sabir_bulgarson

2 months ago

arya1975

2 months ago

М@жор

2 months ago

arya1975

2 months ago

М@жор

2 months ago

novodvorskival

2 months ago

arya1975

2 months ago

novodvorskival

1 month ago

arya1975

1 month ago

novodvorskival

1 month ago

taxfree

1 month ago

novodvorskival

1 month ago

taxfree

1 month ago

novodvorskival

1 month ago

taxfree

2 months ago

sabir_bulgarson

2 months ago

taxfree

2 months ago

sabir_bulgarson

2 months ago

taxfree

2 months ago

lucky_punch

2 months ago

Alex Karpov

2 months ago

novodvorskival

2 months ago

Alex Karpov

2 months ago

novodvorskival

1 month ago

arya1975

2 months ago

maker24

2 months ago

taxfree

2 months ago

maker24

2 months ago

taxfree

2 months ago

maker24

2 months ago

izya77

1 month ago

maker24

1 month ago

izya77

1 month ago

М@жор

2 months ago

maker24

1 month ago

izya77

1 month ago

Deleted comment

taxfree

1 month ago

maker24

1 month ago

taxfree

1 month ago

maker24

1 month ago

Deleted comment

maker24

1 month ago

taxfree

1 month ago

maker24

1 month ago

maker24

1 month ago

taxfree

1 month ago

maker24

1 month ago

taxfree

1 month ago

maker24

1 month ago

novodvorskival

2 months ago


там крипта падаитЪ
.
Путь на 200! Дойлер зе кынг!

sabir_bulgarson

2 months ago

taxfree

2 months ago

Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →