الربيع العربي‎ (taxfree) wrote,
الربيع العربي‎
taxfree

Categories:

Обзор рынка недвижимости Москвы


Данный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru Пост является продолжением серии постов о недвижимости и прогнозах цен на нее Крайний пост был в марте, и я ждал реакции цен на введение эскроу счетов. Этим
летом застройщикам предстояло перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Посмотрим что произошло с ценами
Всю первую половину года шел рост цен в рублях, и это явно была реакция перед введением эскроу счетов. В обществе циркулировали слухи, что многие застройщики перестанут работать на рынке, это вызовет дефицит предложения и цены взлетят. Слухи активно поддерживались самими застройщиками, которые под шумок сумели реализовать неликвид и взвинтить цены на предложение. Но на графике четко видно - цены вросли всего на 6% за полгода и уже к юлю вошли в равновесное положение.
В условиях дальнейшего спада реальных доходов населения такой рост может расцениваться лишь как коррекция и маловероятно что продолжится далее. И если в рублях вероятность роста еще сохраняется, то в реальных деньгах - валюте рост маловероятен

С 1991 года у нас есть в ценах метра в долларах явных 5 волн вверх с пиком в 2007 - 2008 годах а затем падение из 3 волн Классическая картина импульса и коррекции. По идее следует ожидать новой волны роста вверх. Есть две реперных точки когда такой рост станет вероятным - это пробой центральной линии канала - выше 3500$ за метр затем пересечение с концом волны а на графике - около 3900$ и финальный - выход из канала вверх - выше 4500$ за метр. Пока этого нет - рано говорить о новом росте в валюте





Рост цены в валюте за последний год можно разложить как импульс от дна - и если у нас новый виток роста цен мы должны увидеть коррекцию вниз в район 4 волны а затем резкий рост с пробоем 4500 за метр

Цена в евро демонстрирует ту же динамику - 5 волн от дна в начале 90х и коррекцию из трех волн. Тут также напрашивается новый импульс вверх но говорить об его начале можно будет не ранее, чем пробьем вверх 3700 евро за метр




Те же 5 волн вверх от дна в 2018 году и в евро

Интересно что цены в рублях предваряют разворот рынка в валюте - сейчас цены стагнируют в рублях и пока росли в валюте - скорее всего из за укрепления рубля за первые полгода. Сейчас курс рубля развернулся и цены в валюте пойдут вниз


Индекс ожиданий также разворачивается заранее - он развернулся вверх перед ростом цен в 2017 году и развернулся вниз этим летом перед будущим падением цен снова


Понятно почему это происходит - если доходность жилья начинает расти - она начала в 2017 то растет впоследствии с временным лагом и ее цена. Если доходность падает - она начала падать с начала 2019го - то цены пойдут вниз также с временным лагом


Итого - не стоит надеяться на активный рост цен на недвижимость в валюте. Его не будет пока страна снова не войдут в свой цикл интенсивного развития, который совпадает с сырьевыми циклами. Только активный рост цен на сырье способен вдохнуть жизнь в этот рынок. Все попытки его расти будут приводить к следующему падению на уровни где он был до этого. И продолжаться это будет до конца 20х годов. Поэтому мой прогноз - возможный рост цен в рублях будет приводить к снижению спроса и как следствие к стагнации цен, а роста в валюте ожидать не стоит. В целом цены будут оставаться на среднем одном уровне вплоть до 2025 - 2028 годов

Tags: недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

Buy for 60 tokens
Недавно открылся новый магазин, фактически клон Вкусвилла. Насколько я понимаю, это сеть. Не будем упоминать ее название всуе. Тоже продукты собственных марок, все фермерское, натуральное, полезное. В принципе нормально. Но один товар меня очень удивил. Правда удивлялась я уже дома. Вот,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 110 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
А наш старший сын поступил в Ростокский уни!
Но еще неделю ждем результаты других уни.26/08 консульство.
Поздравляю! Сдавал экзамены и в другие коллеги тоже?

uekmyfhf

1 month ago

taxfree

1 month ago

m777m777

August 18 2019, 08:56:48 UTC 1 month ago Edited:  August 18 2019, 08:57:53 UTC

В рублях бы на особый рост я не рассчитывал, ибо 90% покупок это ипотека, в случае писдеца жилье будут отобрано банками и продано за пол-цены.
Ну и Паша забыл добавить что это обзор на ликвидное жилье в Москве и возможно Питер. За мкадом будет твориться мрак и адъ.

taxfree

1 month ago

bo_na_mens

1 month ago

taxfree

1 month ago

johnconst

1 month ago

alesha2tchk1

1 month ago

nokodemion

1 month ago

За МКАДом в ближнем подмосковье цена в рублях нехило так выросла.
Все это субъективно. В среднем будут те же цифры. 6% за полгода. При этом все это цены предложения. Реальные сделки идут по ценам ниже на 10-20%

ghost_au

1 month ago

taxfree

1 month ago

ghost_au

1 month ago

taxfree

1 month ago

fooxxx

1 month ago

ghost_au

1 month ago

Можно посмотреть на график, где уже негативные события развивались )))

100220151.png
Самое интересное начнется, когда продавцы на вторичке осознают, что их наебывают, и начнут снижать цены, тогда первичке пиздец.
Интересно, кто вторичникам в уши заливает, что их жилье дороже первички, наверное есть свои "соловьиные пометы" среди вещателей про недвижку.
Качество вторички? Инфраструктура? Не?

johnconst

1 month ago

m777m777

1 month ago

johnconst

1 month ago

piratte72

1 month ago

druid1978

1 month ago

johnconst

1 month ago

druid1978

1 month ago

johnconst

1 month ago

druid1978

1 month ago

johnconst

1 month ago

druid1978

1 month ago

alesha2tchk1

1 month ago

druid1978

1 month ago

Хочу прикупить квадратов в Питере по 500 ойро за кв. Стоит ждать такую цену?
Да и ты не учел реновацию, если построят 3х жилья как бздели то куда его девать? Имхо цены в нрз должны просесть до сотки в рублях в таком случае

В целом,  согласен с автором. Взвинчивание цен приведет к оттоку покупателей. Даже вновь дешевеющая ипотека не поможет. Денег у населения нет даже на ПВ. Кстати, осенью гайки будут крутить при выдаче кредита. Так что не каждый его получит еще. Очередное количество потенциальных покупателей отвалился. И кто покупать то будет ?)) Верно, те, кто дождется спада цен. Неименуемо произойдет.

tengri_spirit

August 18 2019, 12:24:04 UTC 1 month ago Edited:  August 18 2019, 12:26:47 UTC

Кул, спасибо!

У нас все так же, только вместо импульса ушли во флэт, ибо курс валюты у нас не держат.

Пойдет рубль за тенге - пойдет индекс ИРНа на $2500, а то и ниже, имхо.
Замечу, пост о том, что не стоит ожидать РОСТА В ВАЛЮТЕ! О падении ( даже в валюте!) - ни слова! Увы - я не знаю, что должно произойти, чтобы вернулись цены пусть не 1999-го ( это вообще невозможно) - но хотя-бы 2004 года... Что-то мне кажется, что даже эмбарго на покупку нефти и газа в РФ ( крайне маловероятное!) - этого не обеспечит. Разве что запрет конвертации рубля и запрет свободного выезда из страны - вот тогда да, это и будет Мордор, тогда и 1000 баксов за метр на метро Сокол возможны, но - не ранее...
Вообще то в Саратове цены и вернулись в показатели 2004 года как ты Москве. По чем даже меньше 2004

piratte72

1 month ago

asal_del_asher

1 month ago

taxfree

1 month ago

asal_del_asher

1 month ago

piratte72

1 month ago

piratte72

1 month ago

в другом паблике прчел видинее про недвигу....и как то показалось логичным-
получаем в пример доллар 120 р нефть рили 20 - при этом полная себестоимость добычи + поставки барреля нефти в РФ 32-35 бакса или вот https://www.fedstat.ru/indicator/37156 при голой добычи около 3 баксов https://www.rosneft.ru/upload/site1/document_cons_report/Q22018_Results_RUS_fin
al.pdf (23-25 стр что бы не мучались) но это типа, 3 бакса голая добыча что - я знаю где есть халявный валежник, за 4 тыщи верст отсель, айда заливаем полный бак и за мной ребят погнали за ним - во сколько эта халява нам встанет ? !)) Так и нефть с себестоимостью по 3 бакса. почему даже в рублях, в случае доллара по 120 р доллар - цены на недвигу провалятся в 2 раза, и даже более (взаивисмости от продолжительности кризиса) даже в рублях, а не вырастут.
Итак рубль валюта кредита, и если убрать фантастический вариант при котором ЦБ остановится не сможет (врубив в станок) у нас остается вариант, что в случае нефти по 20 и рубль по 120 , бензин будет по 70-80 р. минимум хлеб от 50 р. самый дешевый , молоко около 80-90 р литр, коммуналка вырастет, а реал доходы (в рублях упадут у 99% населения) помножьте это на отсутствие (почти полное в таких условиях, желающих брать кредиты, залазить в долги + сами банки ужесточат требования к заемщикам + демографический спад и отсутствие желающих брать кредиты - вернее их станет резко меньше , и мы получим быстрое опустошительное осушение рублей - денег в экономики, где 120 р за рубль, есть не следствие инфляции, вызванной как в 90-ые ускорением обращения денег - а оттоком капитала. (по сути убывающая отдача)
В виду всего вышеописанного (это демография, рост цен на все товары первой необходимости, делевередж - кредитное сжатие) я считаю, что даже в рублях (недвига как актив уже -- фсё! кранты) провалится так же (при таком раскладе) даже в Мск Питере Екб, Новосиб Сочи Краснодар, не говоря про провинцию (банально численность покупашек упадут во много раз, при таком раскладе, и очень быстро, при этом численность продавцов - резко вырастет) если ситуация с низкими ценами на нефть, продлится в пример нефть 20-45 средняя ну 35 баксов на 3-5 лет то кранты...
В целом я сказать хочу, моё мнение, мы увидим не просто дефляцию - мы увидим гиперДефляцию по всем валютам мира (кроме боливара - валюты эмиссии) все валюты кредита увидят и переживут гипердефляцию, а когда цены на недвигу встанут и гиперДефляцию - думаю в районе 2022 -2025 г (у нас средний возраст ипотечного заемщика 32.5 года) https://realty.rbc.ru/news/5be2e1619a794709761df2ad это чел родившийся в начале 1987 г (пика, мы на пике)а далее нас ждет обвал. (в течение 2-6 кварталов начнется всё, да и в мире тоже самое) В общем согласен со всем кроме недвиги (ну мб около 1% недвиги с супер локацией типа около Кремля и т.п. это не касается) и то мало вероятно, мое мнение мы увидим рост стоимости все валют, относительно (самих себя) к прошлого (то есть любой товар, будет падать в цене) Я в целом согласен с Фекете https://aftershock.news/?q=node/39454&full
По недвиге 1987 г пик (демографии и смотрите как будет в течение 2-6 кварталов) а мб мы уже прошли пик сокращатся численность потенциальных заемщиков в виду демографического завала. Если учесть что в Курганах, Смоленсках, Вязьмах, Псковах, Новгородах, и т.д. квартира станет более чем в 20 раз дещевле чем в Мск поток желающих (брать ипотеку или просто валить + демограф завал) накидывать на шею кредит ярмо упадет резко это ка кдоп фактор за падение цен и в столицах.
Крайний пост?
Сразу понятен уровень всей остальной "аналитики".
Демография определяет стоимость недвижимости. Деревни и малые города уже вымерли, сейчас очередь городов миллионников.

7803

August 18 2019, 16:29:45 UTC 1 month ago Edited:  August 18 2019, 16:33:54 UTC

стоимость метра сильно коррелирует с уровнем зарплат. а зарплаты в рф зависят от цены нефти.
так что уровни Эллиота тут не применимы.

если разделишь стоимость метра на среднюю зарплату или на цену нефти, еще какой-то смысл появится в графике, но точно не по Эллиоту.
Эллиот описывает ожидания масс людей, желающих спекулировать неким активом и оценивающих в первую очередь возможность спекуляции, а не потребления актива.

то же и с евро. евро к рублю - это кросс курс. по нему вообще никакой теханализ не надо строить.

ты сам подумай. сколько людей перед покупкой квартиры в Москве высчитывают график в евро и пытаются угадать дальнейший рост или падение? если ты живешь в Москве, то - 1 человек такой есть))))
мне без разницы как ты относишься к теории эллиотта. Но ты никогда без нее не объяснишь, откуда же взялись 5 волн роста с 1991 года в цене. И почему каждая из трех волн падения также состоит из 5 волн.

Игорь Игорев

August 18 2019, 17:15:18 UTC 1 month ago Edited:  August 18 2019, 17:16:03 UTC

По итогам июля 2019 года активность покупателей на рынке жилья Московского региона снизилась. За месяц застройщики заключили 10,7 тыс. сделок по ДДУ, месяц назад – 11,9 тыс. (-10%). Рекордное снижение количества сделок зафиксировано в новостройках Новой Москвы – минус 39%.

ЦИАН

Ширится,растёт,колосится-поросится благосостояние и покупательная способность челяди в Ебуткрепчане. :))

В I полугодии 2019 г. в Москве объем сделок аренды и продажи офисных площадей (косвенный показатель состояния экономики) составил 589 тыс. кв. м (-11% гг). По прогнозам Colliers International, до конца года объем сделок составит 1,2-1,3 млн. кв. м, что на 15-20% ниже, чем в 2018г.

В I полугодии 2019 г. ввод новых торговых объектов в региональных городах России (исключая Москву и Петербург) составил 68,3 тыс. кв.м. (-43,0% гг)
К концу года общий объём ввода торговых площадей в регионах России должен составить 302 тыс. кв. м (-17% гг)

В этом месте обычно явится пригожинская фауна или скудоумное хлопкомозглое существо,чтобы заявить,что ТЦ-это для лошья,а реальные пацаны в Инторнетах закупаются. :)


и это при всём том ,что девелоперы с лета 18 активно скупали свою же недвижку,дабы цены не уронить.и видимо планов строить много нет

shtirl

1 month ago

Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →