Иностранный агент (taxfree) wrote,
Иностранный агент
taxfree

Categories:

Обзор рынка московской недвижимости

Крайний обзор был в сентябре, и я тут замечал уже парочку нетерпеливых комментаторов в блоге, которые по моему мнению преждевренно возбудились по поводу роста цен на недвижимость. Поэтому сча будет вам обзор. Хотя по моему мнению, никаких изменений на рынке недвижимости России нет и в ближайшей перспективе не ожидается.
Конечно многое зависит от того, в чем вы считаете цены на квартиры, в рублях или валюте. Если в рублях, то может вам и есть смысл беспокоиться, да и то, попытки цен расти будут слабыми и несущественными. Цены же в валюте продолжат падать и далее.
Все обзоры собраны тут

Цена продолжает расти в канале - выход из которого можно заметить на цене в рублях. На большом графике видно что цена сделал двойное дно и стала расти. Скорее всего в рублях тут будет перехай, но связано это будет с ослаблением рубля и перехай этот будет недолгим и небольшим. В условиях падения реальных доходов просто не откуда взяться массовому спросу на жилье,а ипотечная ставка, чтобы не говорил Путин, будет расти и дальше.


Люди сильно обожглись в 2014 году, на кризисе вложившись в недвижимость.  Цены на жилье не только не выросли, но и снизились, не принеся дохода своим новым владельцам. В следующий кризис будет тоже самое. А то что кризис будет - можно и к склочной бабке рюшкоеду не ходить.

Clip2net_190303124529.png


При этом и в долларах и в евро цена восстанавливается очень слабо. Хотя тут можно выделить три волны снижения и казалось бы это все и далее только рост. Но говорить об этом можно будет только если цена выйдет из канала вверх и здесь тоже. Скорее всего тенедция роста рублевых цен на квартиры это следствие переоценки владельцами дорогих квартир и квартир повышенного класса комфортности. Чьи владельцы оперируют валютными ценами своей недвижимости и просто переоценили рублевую цену вслед за ростом курса доллара. Такие квартиры просто не покупаются, и в дальнейшем цены на них все равно выравниваются по среднему уровню. Так что цены на недвижимость в Московском регионе отыграли падение курса рубля исключительно "виртуально"


Clip2net_190303124529.pngClip2net_190303124529.png
Clip2net_190303124529.png

При этом первая волна восстановления не дошла даже до района 4 волны - что говорит о крайней степени восстановления. О каком то прогнозе роста цен в валюте можно будет говорить только после выхода цены из канала  вверх. Если же цены упадут ниже границы канала - начнется их новое снижение

Clip2net_190303124529.png


Обратите на индекс стоимости жилья за прошедшие 3 года. В рублях цена немного росла, но вспомните с чем это было связано? 30% девальвация рубля - курс доллара падал с 56 до 71 за это время

Поэтому цена в долларах за 2018 год снижалась в отличие от рублей

И тоже самое в евро за 2018 год

Если вы посмотрите график ожиданий и настроений на рынке недвижимости - он в долларах - вы увидите что росту неоткуда просто взяться - ожидания стагнируют в канале выхода из которого нет
Clip2net_190303124529.png

Спросу просто неоткуда взяться, чтобы не делало правительство и как бы оно не реформировало рынок. В условиях падения четвертый год подряд реальных доходов населения не будет и не может быть никакого роста цен. Особенно в валюте. Все флуктуации цен вызваны лишь соотношением доллара и рубля. Ипотека, сколько бы не боролся с ставкой по которой президент Путин, не сможет придать импульс этому рынку. Ну вы сами подумайте, вы бы взяли ипотеку под 10%? А именно столько она и составляет.



В 2019 г. рынок недвижимости ждут два «черных лебедя» с глобальными, но труднопрогнозируемыми последствиями. Во-первых, американский конгресс в ближайшие месяцы может принять новую, еще более жесткую версию «санкций из ада», предполагающих, среди прочего, введение ограничений в отношении российского госдолга. Во-вторых, с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Усиление санкционного давления на отечественную экономику и переформатирование строительной отрасли могут кардинальным образом повлиять на динамику объемов предложения, цен и ипотечных ставок.
В связи с этим я прогнозирую продолжение падения цен в валюте, и некоторый небольшой рост в рублях. При этом - падение объема сделок и стагнацию самого рынка
с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Буквально до конца декабря 2018 г. предполагалось, что проекты с разрешениями на строительство, полученными до часа Х, можно будет продавать по старым правилам. То есть у рынка будет длительный переходный период. Однако за несколько дней до Нового года Госдума приняла очередные поправки в 214-ФЗ, согласно которым с 1 июля все проекты теряют возможность напрямую привлекать деньги дольщиков и будут вынуждены перейти на проектное финансирование. Минстрой предлагает сделать исключение для проектов с 30-процентной строительной готовностью и 10% заключенных ДДУ – если критерии Минстроя утвердят, такие проекты можно будет реализовывать по старым правилам. При этом даже по официальным оценкам 20% проектов в Москве и 30% в целом по стране не смогут получить кредит в банке и не будут соответствовать критериям Минстроя.
в начале октября Москомстройинвест, курирующий строительство в столице, сообщил, что у 32 застройщиков нет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. По данным ведомства, застройщики не выполнили требование законодательства, а именно не открыли в срок до 1 сентября 2018 года специальные счета в уполномоченных банках, что обязаны были сделать, согласно закону 214-ФЗ.
В связи с этим покупки на первичном рынке становятся просто опасным занятием, потому что неизвестно сможет ли вообще застройщик вытянуть достройку дома или нет. Неизбежно мелкие фирмы будут банкротиться, а крупные попытаются поднять цены. Но вы просто не можете знать заранее, выстоит ли ваш выбранный застройщик или нет. В первый момент это вызовет рост цен ы врублях и турбулентость на рынке, которая затем сменится спадом, по причине просто отсутствия денег у населения. Плюс к всему, попытавшись купить квартиру в этот период можно попасть просто на банкротство застройщика
Итого - я считаю что цены в рублях могут еще вырасти но незначительно и не надолго. При этом цены в валюте долгосрочно будут снижаться. При этом я имею в виду как цены в долларах так и цены в евро. То есть если допустим евро доллар уйдет на 1.6 или даже на 2.0 - цена в долларах может незначительно вырасти, а в евро упасть. И наоборот при падении евро к доллару. Но это не изменит общей траектории цен. По моему мнению цена сейчас находится в аналоге 2010 - 2013 годов - то есть на локальном пике цен.
Tags: недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

promo taxfree may 18, 2014 10:25
Buy for 70 tokens
Этот пост будет всегда висеть вверху чтобы можно было сравнить развитие страны с данным прогнозом. Прогноз дан 18 мая 2014 года Многие слышали о волновой теории Ральфа Эллиотта. Для тех кто не слышал - поясню, это в некотором смысле математическая или поведенческая теория, которая описывает…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 340 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →